اراده پولادین برای اخذ مجوزهای ساختمانی

اراده پولادین برای اخذ مجوزهای ساختمانی

 

دنیای اقتصاد، زهرا صفدری- اخذ مجوزهای ساختمانی، سومین شاخص محیط کسب و کار و شاید یکی از طولانی‌ترین مراحل آغاز یک کسب و کار به شمار می‌رود. مرحله‌ای که علاوه بر خرید زمین و گاها تغییر کاربری آن و ساخت ساختمان و دریافت پایان کار، دریافت انشعابات آب، برق و گاز و پیچیدگی‌های هر یک از آنها را نیز در خود جای داده و می‌توان گفت فعال اقتصادی و سرمایه‌گذار برای طی کردن این مرحله نیاز به کفشهای آهنین دارد!

در ادامه گزارشهای بررسی شاخصهای محیط کسب و کار در خراسان رضوی به سومین شاخص یعنی اخذ مجوزهای ساختمانی می‌رسیم. مجوزهای ساختمانی در واقع دومین گام برای راه اندازی یک کسب و کار پس از ثبت شرکت است. مرحله‌ای که مانند ثبت شرکت به دلیل بروکراسیهای اداری گاها زمان زیادی را به خود اختصاص می‌دهد. متقاضي فعاليت در حوزه صنعت، چنانچه نسبت به تأمين زمين از شركت شهركهاي صنعتي اقدام کند كلية مجوزهاي ساختماني بلافاصله از سوي شركت شهركها صادر مي‌شود و چنانچه در خارج از شهرك صنعتي بسته به نوع محصول توليدي، زمين مورد نياز را تأمين کند، مي‌بايست ابتدا نسبت به تغيير كاربري از طريق مراجع و دستگاههای مربوطه اقدام و سپس مجوز ساخت و ساز لازم را اخذ کند.

در بخش صنعت، متقاضیان برای دریافت زمین در شهرکهای صنعتی برخوردار می‌توانند 30 درصد بهای آن را به صورت نقدی و 70 درصد مبلغ را در 10 قسط سه ماهه یعنی در 30 ماه بپردازند که البته با مصوبه هیات مدیره، تعداد اقساط قابل افزایش است. در شهرکهای صنعتی در مناطق کمتر توسعه یافته و غیر تقاضا محور نیز رقم به 20 درصد نقدی و اقساط 36 ماهه می‌رسد که می‌توان بخش نقدی آن را تا 10 درصد کاهش داد و به اقساط اضافه کرد.

متقاضی دریافت زمین از شهرکهای صنعتی باید جواز تاسیس یا پروانه صنفی داشته باشد و براساس مجوزی که دارد در قطعه مورد نظر مستقر می‌شود و در صورت تکمیل بودن مدارک متقاضی، قرارداد زمین در یک روز منعقد می‌شود. مرحله بعد تحویل زمین است و حداکثر ظرف یک هفته تا ده روز انجام می‌شود.

در بخش مسکن و ساختمان نیز مهم‌ترین شاخص برای یک کسب و کار موفق، احداث ساختمان است. البته فرآیند احداث ساختمان در کشورمان طولانی بوده و سرمایه‌گذار بخش مسکن باید بتواند در کوتاه‌ترین زمان ممکن با فروش ساختمان احداثی، بازگشت سرمایه و سود حاصله را دریافت کند. در غیر این صورت دچار توقف سرمایه و کاهش سود خواهد شد. یکی از موارد رسیدن به اصل سرمایه و سود، کاهش فرآیند زمان اخذ مجوزهای قانونی در رابطه با احداث یک ساختمان است. این مجوزها شامل مراحل اخذ پروانه ساختمانی، از جمله عوارض صدور پروانه، خرید تراکم، تاییدیه سازمان نظام مهندسی، دریافت انشعابات و... است.

شورای گفتگوی دولت و بخش خصوصی در راستای حمایت از تولید و سرمایه‌گذاری و برای اجرایی کردن هر چه بیشتر و بهتر قانون بهبود محیط کسب و کار، جلساتی برگزار کرده و مصوباتی در این زمینه از سوی هیات وزیران به دستگاههای مختلف ابلاغ شده است؛ براساس مصوبه اردیبهشت ماه هیات وزیران، دستگاههای ارائه دهنده خدمات ازجمله شرکتهای توزیع برق، آب و فاضلاب، مخابرات و گاز مکلفند در راستای حذف مراجعه حضوری متقاضیان دریافت مجوز ساخت و انشعابات به مراجع متعدد، همکاری لازم را برای ارائه خدمات و فروش انشعاب در محدوده و حریم شهر از طریق درگاه واحد شهرداری فراهم کنند. این دستگاهها موظفند ضمن فراهم کردن زیرساختهای مناسب، فهرست و جزئیات اطلاعات و مدارک مورد نیاز در فرایند صدور مجوز ساخت و فروش انشعاب و بهره‌برداری را ظرف یک ماه از زمان ابلاغ در اختیار شهرداری قرار دهند.

همچنین شرکتهای آب و فاضلاب موظفند ظرف شش ماه پس از ابلاغ تصویب‌نامه، امکان کاهش زمان اخذ انشعاب آب و فاضلاب را به نحوی فراهم کنند که زمان لازم برای اخذ هر دو انشعاب، مجموعا به کمتر از ده روز کاری از زمان تحویل مدارک توسط متقاضی به درگاه واحد شهرداری کاهش یابد.

سخت‌گیریهای اداری، مانع اصلی روان شدن بخش ساخت و ساز

عضو هیات نمایندگان اتاق بازرگانی خراسان رضوی به دنیای اقتصاد می‌گوید: یکی از حوزه‌های سرمایه‌گذاری و اشتغال، حوزه عمران و ساخت و ساز است. این حوزه می‌تواند سرمایه‌گذاری داخلی و خارجی را فعال و جذب کند، اشتغال فراوانی ایجاد کند، عمران و آبادانی به دنبال داشته باشد و بخشهای صنعت و معدن را هم فعال کند. فعال شدن ساخت و ساز 400 تا 500 نوع کالا و تولیدات کشور را فعال می‌کند و این نشان‌دهنده اهمیت این بخش است. اما متاسفانه این بخش در مشهد روان نیست و بخشی از آن به دلیل فضاهای سیاسی و فرهنگی به وجود آمده در شهر است و سرمایه‌گذار از آینده تصمیمات و اقداماتی که در شهر ممکن است به وجود بیاید و فضاهای نامناسبی که ممکن است ایجاد شود، نگران است.

محمدحسین روشنک که از فعالان حوزه ساخت و ساز است، می‌افزاید: دخالتها و دستکاریهایی که گاها در ساختارها و هنجارهای معمول صورت می‌گیرد باعث از رونق افتادن کسب و کار و در برخی موارد حوزه ساخت و ساز می‌شود؛ بخش‌نامه‌ها و مقرراتی که توسط دستگاههای خدمات‌رسان آب، برق، گاز و... به وجود می‌آید، سرمایه‌گذار را وادار به انجام کاری می‌کند و این موضوع آزاردهنده است؛ سرمایه‌گذار برای دریافت انشعاب برق مراجعه می‌کند اما سنگهای زیادی پیش پایش گذاشته می‌شود و هزینه‌های سنگینی باید بپردازد؛ به طور مثال شرکت برق برای ارائه انشعاب برق به پروژه‌ای، خواستار اختصاص 70 متر از حاشیه پروژه برای ایجاد ایستگاه پست برق آن هم به صورت رایگان و حتی ایجاد سندی به نام این شرکت می‌کند.

وی ادامه می‌‎دهد: سوال اینجاست که چرا سرمایه‌گذار باید هزینه ایجاد پست برق محل را از جیب خودش بدهد؟ مگر شرکت برق بودجه ندارد؟ این مسائل قیمت تمام شده تولید کالا و خدمات را بالا می‌برد و در نتیجه امکان رقابت هم از بین می‌رود. اینها همه هزینه‌های اضافی است که برای دریافت مجوزهای آغاز کار روی دوش سرمایه‌گذار گذاشته می‌شود و در کنار آن زمانی که متقاضی باید در نوبت قرار بگیرد را هم در نظر بگیرید.

روشنک خاطرنشان می‌کند: این موضوع درباره سایر دستگاهها هم صدق می‌‎کند؛ به طور مثال سازمان تامین اجتماعی قانونی برای ساخت و ساز دارد که براساس آن، سرمایه‌گذار هر پروژه در زمان دریافت پروانه، موظف است 15 درصد بهای پروانه را از طریق شهرداری به تامین اجتماعی بپردازد. سوال ما این است که دلیل این موضوع چیست؟ و باید دید این سازمان در مقابل پولی که می‌خواهد دریافت کند چه خدماتی ارائه می‌دهد.

وی ابراز می‌کند: در حوزه ساخت و ساز چند سازمان همچون راه و شهرسازی، آب، برق، گاز، شهرداری، تامین اجتماعی و... دخیلند و بعضا دخیل بودن آنها تبدیل به مخل بودن می‌شود، اگر سرمایه‌گذار به دنبال ایجاد مرکز اقامتی باشد سازمان میراث فرهنگی و گردشگری هم به سازمانهای دخیل اضافه می‌شود و با این وضعیت ممکن است یک سرمایه‌گذار اصلا حوصله ورود به موضوع را نداشته باشد.

عضو هیات نمایندگان اتاق بازرگانی خراسان رضوی معتقد است شهرداری هم در ضوابط و مقرراتش به خصوص در منطقه پیرامونی حرم مطهر تقریبا باعث غیرممکن شدن سرمایه‌گذاری در حوزه ساخت و ساز و خارج شدن این حوزه از توجیه اقتصادی شده است. به همین دلیل در سطح شهر می‌بینیم بسیاری از پروژه‌ها متوقف شده و حجم قابل توجهی از اشتغال هم در این حوزه از دست رفته و نیروهای فنی فارغ‌التحصیل یا با تجربه بیکار و پروژه‌ها راکد هستند. این به دلیل نبود سازمان، تشکیلات و جایگاهی است که پیش‌بینی کند سرمایه‌گذاری که قصد ورود به این حوزه را دارد، به چه کسی باید مراجعه کند.

دستگاههای دولتی توجهی به قانون بهبود محیط کسب و کار نمی‌کنند

وی می‌گوید: 20 سال قبل طرحی برای منطقه ثامن در اطراف حرم رضوی، تصویب شده و 20 سال قرار است اجرا شود و به دلیل عدم وجود نقدینگی یا قوانین حمایتی اجرا نشده است. در حال حاضر حدود 50 درصد پروژه‌های این طرح اجرا شده اما به یکباره وزارت راه و شهرسازی هوس دستکاری در این طرح را کرده و پروژه‌ها را دچار بلاتکلیفی می‌کند. اینها از جمله مواردی است که این فضای نامناسب را ایجاد کرده و جذب سرمایه در این فضا تقریبا متوقف شده و کسانی که از گذشته سرمایه‌گذاری کرده‌اند در بلاتکلیفی‌اند.

روشنک در پاسخ به اینکه قانون بهبود محیط کسب و کار در بهبود این وضعیت تاثیری نداشته است، می‌گوید: متاسفانه دستگاهها هیچ توجهی به قانون فضای کسب و کار نمی‌کنند. شرکت گاز، آب و فاضلاب و برق و.. فقط مربوط به کارهای عمرانی نیستند بلکه این برخوردها در بخش تولید هم همینطور است و باید بپرسیم بخشنامه‌هایی که این شرکتها می‌دهند براساس کدام قانون است؟

وی تاکید می‌کند: پیشنهاد من به عنوان یک فعال اقتصادی به استاندار این است که جایگاه، کمیته و یا ستادی را برای اجرای مفاد قانون بهبود فضای کسب و کار تشکیل دهد تا اگر کسی نسبت به عملکرد سازمانها اعتراضی دارد به آنجا مراجعه کند. در آن کمیته باید همه مسائل فرهنگی، سیاسی، اجتماعی و... مخل جذب سرمایه‌گذار بررسی شود و تبعات و اثرات آن با تصمیمات مناسب از بین برود و دستگاههای خدماتی موظف به عمل به قانون شوند تا هر کدام از آنها طبق بخشنامه‌های خود عمل نکنند. اگر به دنبال رونق اشتغال و کسب و کار در حوزه عمران و ساخت و ساز هستیم، جای کمیته‌ای این چنین در این حوزه خالی است. جایی که اعتراضات بیان و تصمیماتی برای حل مشکلات گرفته شود.

سرعت در خدمات‌رسانی به متقاضیان پس از ابلاغ قانون

شرکت برق منطقه‌ای خراسان وظیفه تامین برق در سه استان خراسان در حوزه انتقال، فوق توزیع، تامین برق و پاسخگویی به متقاضیان صنعتی را برعهده دارد. رسیدگی به درخواستهای متقاضیان در گذشته به صورت دستی و با انجام پروسه اداری بوده اما به گفته مسئولان این شرکت از زمان ابلاغ قانون بهبود محیط کسب و کار، رسیدگی به امور متقاضیان سرعت بیشتری پیدا کرده و ثبت تقاضاها از طریق سایت انجام میشود و اجرای انشعاب برق برای متقاضیان زمان کمتری را به خود اختصاص می‌دهد.

معاون برنامه‌ریزی و تحقیقات شرکت برق منطقه‌ای خراسان می‌گوید: از گذشته معمولا برق صنایع و پروژه‌های خدماتی و تجاری را در اولویت کارهایمان قرار می‌دادیم. فرایند تقاضای برق پیش از ابلاغ قانون بهبود محیط کسب و کار به صورت حضوری بود و پروسه اداری طی و انشعاب واگذار می‌شد اما حالا مراجعات به حداقل رسیده و وبسایتی در این خصوص فعال کردیم که متقاضیان می‌توانند در آن تقاضای خود را ثبت کنند و در اسرع وقت کل پروسه اداری طی می‌شود و علاوه بر انجام کمیسیون فوق سنگین و تایید اتصال در شرکت، امور توانیر از شرکت بالادست خود در تهران را نیز به همین صورت انجام می‌دهیم.

حسین محمودی در واکنش به گلایه برخی از صنعتگران از گران بودن هزینه انشعاب برق، اظهار میکند: هزینه انشعاب برق در این سالها کمترین رشد را در هزینه های سرمایه گذاری داشته و مدت زیادی ثابت بوده است به طوریکه نسبت به هزینه برخی از پروژه ها از یک درصد هم کمتر است؛ مثلا در پروژه های فولادی که برق زیادی مورد نیاز است، کل هزینه زیرساختی برق حدود 2 تا 3 درصد است و این در همه صنایع مصداق دارد.

وی درباره درخواست شرکت برق از متقاضیان پروژه های عمرانی برای اختصاص بخشی از زمین پروژه برای ایجاد پست برق، میگوید: همه مشترکان و متقاضیان مشمول این موضوع نمیشوند بلکه در مشهد برای برجهای بزرگ 30- 40 طبقه و پروژه های تجاری بزرگی مثل مشهد مال و آرمیتاژ ممکن است این اتفاق بیافتد به این صورت که از متقاضی زمینی برای ایجاد پست برق بخواهیم که آن هم براساس آیین نامه انجام میشود.

محمودی تاکید میکند: هر چیزی که انجام میشود براساس آیین نامه تکمیلی تعرفه های برق و از مصوبات شورای اقتصاد وزارت نیرو است، براساس یکی از بندهای این آیین نامه، پروژه باید زمینی برای ایجاد تاسیسات مورد نیاز تامین برق خود در اختیار شرکت برق قرار بدهد و این موضوع مربوط به تعداد بسیار محدودی است. برای پروژه های معمول اینطور نیست اما در پروژه‌ها و مجتمعهای بزرگ باید زمینی برای پست برق اختصاص یابد چون آن تاسیسات مختص خودشان خواهد بود و برای اینکه به درستی به تاسیسات رسیدگی شود زمین را باید در اختیار شرکت برق قرار دهند تا براساس استانداردهای وزارت نیرو به درستی از آن بهره برداری شود.

انتقال آب از بخش کشاورزی به صنعت

شرکت آب منطقه ای خراسان رضوی اما ظاهرا دلایل قابل قبولی برای سخت‌گیری در ارائه انشعاب به متقاضیان دارد؛ کمبود آب. وقتی از 37 دشت استان 34 دشت آن با کمبود آب و خشکسالی مواجه‌اند، طبیعتا دریافت انشعاب آب برای راه اندازی کسب و کار کمی سخت‌تر از دریافت انشعاب برق و گاز است و در این میان دستورالعملهایی که از مرکز به مسئولان شرکت آب منطقه‌ای استان صادر می‌شود، نحوه عملکرد و پاسخ آنها به متقاضیان را مشخص می‌کند.

مدیر دفتر حفاظت منابع آب شرکت سهامی آب منطقه ای خراسان رضوی می‌گوید: به استناد ماده 12 قانون توزیع عادلانه آب، برای تخصیص آب در بخش صنعت از دو راهکار استفاده می‌شود؛ یکی تخصیصهایی است که باتوجه به صرفه‌جویی در دشتها از محل بستن چاههای غیرمجاز یا جلوگیری از اضافه برداشت چاههای مجاز انجام می‌شود و از مرکز تخصیصهایی در حد 25 متر مکعب در شبانه روز برای هر صنعت اختصاص می‌یابد؛ مثلا ممکن است اجازه اختصاص 100 هزار متر مکعب آب صادر شود و ما آن مقدار آب را بین متقاضیان کارهای صنعتی و خدماتی تقسیم کنیم که البته با توجه به شرایط بحرانی دشتها، سه سال است که تهران تخصیصی به ما نداده است. اگر تخصیص آب نداشته باشیم، متقاضیان مجبورند از محل چاههای مجاز کشاورزی چاه و یا بخشی از آب چاه را خریداری کنند و ما مراحل لازم را انجام می‌دهیم.

غلامرضا ممدوحی خاطرنشان می‌کند: در قانون برنامه پنجم توسعه به کاهش مقدار مصرف آب کشاورزی و رساندن آن به بخش صنعت و خدمات تاکید شده است و تاکید ما برای خرید آب چاههای کشاورزی توسط صنعتگران هم در همین راستا صورت می‌گیرد و تغییر کاربری توسط شرکت آب انجام می‌شود.

وی در پاسخ به این سوال که پیدا کردن چاه آب برای متقاضیان ورود به حوزه کسب و کار در بخش صنعت، مشکل نیست؟ اظهار می‌کند: حل این مشکل مستلزم این است که بازار آب تشکیل شود و مثل بازار بورس، آب عرضه شود و مشتریان نسبت به خرید اقدام کنند. کارهای نهایی این بازار در حال انجام و ابلاغ است و در حال حاضر هم شرکتهای تعاونی آب مدعی ارائه آب با قیمت مورد تایید کارشناسان رسمی، هستند.

ممدوحی یادآور می‌شود: منابع آب استان محدود است و باید با همین آبهای موجود مانور بدهیم و منطقی نیست که بار بیشتری بر دوش دشتهای رو به نابودی بگذاریم. ما در دشتهای آزاد و سدها تخصیص در بخشهای کشاورزی، شرب، صنعت و خدمات داریم و صنایعی که در محدوده سدها باشند می‌توانند از آن استفاده کنند.

مدیر دفتر حفاظت منابع آب شرکت سهامی آب منطقه‌ای خراسان رضوی می‌گوید: متاسفانه گاها می‌بینیم فردی که 15 میلیارد تومان برای واحد صنعتی خود هزینه می‌کند، نمی‌خواهد هزینه‌ای برای آب بدهد. برخیها به دنبال این هستند تا جایی که می‌شود از فشارها و رانتهای دولتی استفاده کنند و آب را مجانی داشته باشند اما آب متعلق به همه مردم است. ما 24 هزار حلقه چاه کشاورزی و غیرکشاورزی داریم و نمی‌توانیم زندگی سایر مردم را به خاطر درخواست متقاضیان به خطر بیندازیم.

وی با اشاره به حذف مراجعات حضوری متقاضیان به شرکت آب منطقه‌ای برای ثبت و ارائه درخواستهای خود، اظهار می‌کند: همه درخواستها باید از طریق دفاتر پیشخوانی که مشخص شده انجام شود. همه دفاتر آمادگی همکاری با ما را نداشتند و هم اکنون 5 دفتر در مشهد در حال ارائه خدمت هستند. این موضوع سه سال است که انجام می‌شود.

امکانات شهرکهای صنعتی برای متقاضیان

عضو هیات مدیره و معاون برنامه‌ریزی شرکت شهرکهای صنعتی خراسان رضوی می‌گوید: ارزش زمین در همه شهرکهای صنعتی در پایان سال قبل مشخص می‌شود. در دو سه سال گذشته ما براساس نرخ شاخص تورم و کمتر از ده درصد افزایش نرخ داشتیم و حتی در برخی از شهرکها افزایش قیمت نداشتیم. این موضوع در شهرکهای مختلف متفاوت است البته این ارزش قیمت زمین نیست بلکه ارزش حقوق انتفاع و حق بهره‌برداری آب، برق، خیابان‌کشی، جدول‌کشی، آسفالت و... است. زمین در قالب دفترچه قرارداد به متقاضی واگذار می‌شود و این دفترچه براساس مصوبه هیات دولت، به مثابه سند است و با آن می‌توانند از تسهیلات استفاده کنند و هر زمان بدهی واحد صنعتی به شرکت شهرکهای صنعتی تمام شد و پایان کار و پروانه بهره‌برداری را اخذ کرد، می‌تواند تقاضای دریافت سند کند و سند به اسم خود مالک ثبت می‌شود.

سید حجت ذاکر می‌افزاید: در طول ساخت و ساز ساختمان واحد صنعتی، کارهای کنترلی و نظارت توسط شرکت شهرکهای صنعتی و بازرسان انجام می‌شود و متقاضیان هزینه‌ای بابت پروانه و پایان کار نمی‌دهند. در صورتی که کسی ساختمان واحد خود را زودتر از برنامه زمان‌بندی شده بسازد، ده درصد از اقساط او، در پایان دوره بخشیده می‌شود و اگر کسی قیمت حقوق انتفاع را به صورت نقدی بپردازد بین 22 تا 25 درصد تخفیف خواهد داشت.

وی ادامه می‌دهد: اگر کسی خارج از شهرکهای صنعتی اقدام به خرید زمین برای ایجاد واحد صنعتی کند باید حداقل از 14 ارگان مختلف استعلامهای لازم را بگیرد، درخواست او در کمیته مربوطه بررسی می‌شود و سپس از شرکت شهرکهای صنعتی در مورد وجود زمین در شهرک صنعتی استعلام می‌شود. اگر در شهرکهای صنعتی زمینی برای آن پروژه وجود نداشته باشد، در کمیته و کارگروهی کلیه هزینه‌های انشعابات مشخص می‌شود. اما در شهرکها کلیه امکانات و خدمات در ورودی واحد داده می‌شود، انشعاب برق و گاز در ورودی شهرک و انشعاب آب از خود شهرک صنعتی دریافت می‌شود.

معاون برنامه‌ریزی شرکت شهرکهای صنعتی خراسان رضوی یادآور می‌شود: ما با دستگاههای خدمات‌رسان همکاری خوبی داریم، پس از ایجاد شهرک صنعتی، در زمینه برق و گاز، شهرک تحویل شرکتهای خدمات‌رسان می‌شود اما در زمینه آب، چون چاه را خریداری می‌کنیم و تخصیص آب را از شرکت آب منطقه‌ای می‌گیریم، واگذاری انشعاب آب به متقاضیان توسط شهرک صنعتی انجام می‌شود. تفاوت متقاضیان خرید زمین در شهرک با افرادی که بیرون از شهرکها اقدام به تهیه زمین می‌کنند در واقع در این است که درون شهرک به دنبال کارها برای انشعابات نیستند و در نتیجه زمان کمتری برای راه‌اندازی کار صرف می‌شود.

ذاکر می‌افزاید: شرکت شهرکهای صنعتی تمامی خدمات لازم برای تسهیل امور واحدها را ارائه می‌کند اما اقدامات ما در چارچوب قانون بهبود محیط کسب و کار نمی‌گنجد و به همین دلیل تاکنون چیزی از آن قانون به ما ابلاغ نشده است.